SECCIÓN 2ª. Objeto y destino.
SECCIÓN 3ª. Tiempo de la locación.
SECCIÓN 4ª. Efectos de la locación.
PARÁGRAFO 1º. Obligaciones del locador.
PARÁGRAFO 2º. Obligaciones del locatario.
PARÁGRAFO 3º. Régimen de mejoras.
SECCIÓN 5ª. Cesión y sublocación.
SECCIÓN 6ª. Extinción.
SECCIÓN 7ª. Efectos de la extinción.
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FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
TÍTULO IV. "Contratos en particular".
Locación.
Ley 27551
TÍTULO I
Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir
un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por
eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se
dirijan.
Art. 2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no
puede requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será
devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes
de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un
depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en
el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda
por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido
facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma
equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez
que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias
al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del
contrato original.
Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de
locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3)
años, excepto los casos del artículo 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la
cosa.
Art. 4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo
mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado
a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso
o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera
los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y
que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Art. 5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El
locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce
convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario
debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas
al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de
la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al
locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser
inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la
intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por
el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a
recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Art. 6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no
imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta
no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o
gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa
misma, sus obligaciones continúan como antes.
Art. 7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial
de la Nación el siguiente:
Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se
encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección,
pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Art. 8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El
locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen
en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que
graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse
que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos
habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que
sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser
resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de
contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al
menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el
primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en
concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler
al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la
notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o
más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago
de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el
equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Art. 10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial
de la Nación el siguiente:
Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de
inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la
relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra,
notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del
contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio
del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente
notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin
pagar la indemnización correspondiente.
Art. 11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el
destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago
de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de
la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a
diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
especificando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el
locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o
habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el
locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el
incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de
desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado
que establezcan sus leyes procesales o especiales.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del
inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las
obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio
frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba
la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se
adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de
la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las
llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le
fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación
se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.
Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de
la Nación por el siguiente:
Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo
interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en
contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe
solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor
por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su
respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a
cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
conforme la legislación local.
TÍTULO II
Regulación complementaria de las locaciones
Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de
requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2)
de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de
sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de
ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los
efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a
cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del
supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta
un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar
una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe
establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas
garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino,
están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y
sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional,
el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales,
sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al
locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la
remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe
ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República
Argentina (BCRA).
Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a
cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y
Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que
lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su
notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro
de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en
la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o
mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley
25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a
las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales,
el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central
de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo
del locador.
Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por
el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo
disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer
un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El
incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley
11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un
contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe
informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes
puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente
artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
TÍTULO III
Programa Nacional de Alquiler Social
Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler
Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a
una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y
Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo rector
encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa
Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de
Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de
Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma, debe:
a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en
situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de
Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores,
velando por la no discriminación de las mismas;
b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del
accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución
para contratos de alquiler de viviendas;
c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a
efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de
alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad
Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a
jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que
tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para
todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo
cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su
cargo;
h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos
de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en
alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar
única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un
seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las
indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y
locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a
favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la
vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el
futuro la reemplace a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines
de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado
por el artículo 17 de la presente norma.
TÍTULO IV
Métodos alternativos de resolución de conflictos
Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a
través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en
forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe
realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de
mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos
para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de
la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de
mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el
requerido pueda cuestionar la vía.
Art. 23.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el
día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República
Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su
entrada en vigencia.
Art. 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.
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